Grondbeleid

In de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) is bepaald dat de grondexploitaties van gemeenten onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het Besluit Begroting en Verantwoording. Belangrijke verschillen zijn de rente, bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Voor de Vpb mag alleen de daadwerkelijk betaalde rente meegenomen worden, dus geen rente over eigen financiering. Reserveringen voor bovenwijkse voorzieningen zijn voor de Vpb ook geen kosten.
Onze grondexploitatie is beperkt van omvang . De eventueel te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt. Deze vangen we op in de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor de jaren tot en met 2022 is een definitieve aanslag ontvangen. Over deze jaren is geen vennootschapsbelasting verschuldigd en hebben we een saldo niet verrekend verlies van
€ 1.812.249. Hierdoor, alsmede door de voorlopige inschatting van de VPB positie over 2023 verwachtten we ook over 2023 geen vennootschapsbelasting te hoeven betalen. In de jaarrekening is daarom geen bedrag opgenomen voor de heffing voor de vennootschapsbelasting.

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie BBV heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘percentage of completion’- methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening indien een verlies verwacht wordt.

In 2023 is een nieuwe Nota Grondbeleid vastgesteld en stelt het college door middel van een  grondprijzenbrief periodiek de grondprijzen vast. In 2023 zijn de grondprijzen door het college geactualiseerd. Voor grondgebonden woningen in de vrije sector is de prijs vastgesteld op € 300 per m2. Voor sociale huurwoningen is dit € 200 per m2 en voor sociale koop woningen € 250 per m2. Voor gestapelde woningen in de vrije sector geldt een vaste prijs van € 55.000 per woning.

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

* nvt in 2023.

De kosten voor de grondexploitaties bestaan uit doorberekening van kosten van de eigen organisatie en de financieringslasten. Daarnaast zijn er in 2023 bouw- en woonrijpmaak kosten gemaakt voor met name voor het plan de Draaischijf. Voor de plannen De Uitkomst en Kalboerstraat betreffen het hoofdzakelijk voorbereidingskosten. De kosten voor het plan Gennepermolen zijn ten laste van de voorziening waardering grondexploitaties gebracht.

De opbrengsten betreffen de verkoop van kavels in plan Hogeweg en de verkoop van grond in plan De Draaischijf.

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd. Dit is weergegeven in onderstaande tabel.

* Voor plan Gennepermolen werd de verliesvoorziening in voorgaande jaren bepaald op basis van de nominale waarden. De berekening is nu op basis van contante waarde uitgevoerd en daarmee in lijn gebracht met andere (verliesgevende) exploitaties. In het verleden is reeds € 1,6 mio verlies genomen voor dit plan.

Hogeweg Ven Zelderheide | In 2023 hebben de laatste verkopen plaats gevonden.  In 2024 wordt het laatste deel van het plan woonrijp gemaakt. De hiermee gepaarde kosten zijn lager dan verwacht, daarom is de reeds gevormde verliesvoorziening iets naar beneden bijgesteld.  Het financiële risico is hiermee afgedekt. Naar verwachting wordt de exploitatie eind 2024 afgesloten.

Gennepermolen Gennep | Door de vertraging in de voortgang van dit plan (bestemmingsplan/ruimtelijk plan) is de looptijd verlengd tot en met 2026. Doordat de waarderingsmethode van de verliesvoorziening in lijn is gebracht met andere exploitaties (contante waarde) dient de verliesvoorziening iets afgeraamd te worden. De financiële risico's zijn hiermee nog steeds volledig afgedekt.

Draaischijf Milsbeek | De realisatie van het plan is in volle gang. De resterende gronden worden naar verwachting in 2024 verkocht. De looptijd van de exploitatie is tot en met 2025. Als gevolg van aanbestedingsvoordelen voor het bouw- en woonrijp maken neemt de verwachte winst toe. Conform de percentage of completion methode is in 2023 reeds € 102.0000 winst genomen. Er wordt een positief resultaat verwacht.

de uitkomst ven-zelderheide | De realisatie van de woningbouw is afhankelijk van de voortgang van het project MFA in de Kerk. Dat project was vertraagd, de uitvoering is in 2024 van start gegaan. Door deze vertraging is de looptijd van de exploitatie met 1 jaar verlengd tot en met 2026. Door deze verlenging alsmede door een hoger dan verwachte bestekraming neemt het te verwachte verlies verder toe. De voorziening is derhalve opgehoogd, hiermee zijn de financiële risico's afgedekt.

kalboerstraat gennep | De voorbereidingen voor het bouwrijp maken zijn gestart. In 2024 vindt uitvoering plaats. De looptijd van het plan is tot en met 2025, er wordt een klein positief resultaat verwacht.

Voor de tekorten bij de plannen Hogeweg, Gennepermolen en De Uitkomst is een voorziening gevormd. In onderstaand overzicht is het verloop van de voorziening waardering grondexploitaties en de onderbouwing van de hoogte van de voorziening opgenomen.

*Voor plan Gennepermolen is in het verleden reeds € 1,6 mio verlies genomen

Naar aanleiding van de actualisatie is de verliesvoorziening voor de grondexploitaties met
€ 114.000 naar beneden bijgesteld. Dit komt met name doordat voor plan Hogeweg een lager tekort verwacht wordt als gevolg van aanbestedingsvoordelen. Ook voor de Gennepermolen is een lagere verliesvoorziening benodigd. Dit is het gevolg van een andere waarderingsmethodiek. Het verwachte nog te maken verlies moet conform de nota grondbeleid 2023 gewaardeerd worden tegen contante waarden in plaats van tegen nominale waarde. In het verleden is voor plan Gennepermolen reeds een verlies van € 1,6 mio genomen.

Daarentegen is voor exploitatie De Uitkomst de verliesvoorziening verhoogd, als gevolg van een hogere bestekraming van de bouw-en woonrijp maak kosten.

Hieronder is het verloop van de algemene reserve grondexploitaties weergegeven.

De verlaging van de voorzieningen voor Hogeweg en Gennepermolen vloeien terug in de reserve. Ook de tussentijdse winstneming in exploitatie Draaischrijf is aan de reserve toegevoegd. De verhoging van de voorziening voor De Uitkomst komt ten laste van de reserve. Per saldo neemt de reserve bouwgrondexploitatie toe met € 194.000 .

Conform de voorschriften uit de notitie Rente en de notitie Grondbeleid van de BBV vindt doorbelasting van rentekosten naar de grondexploitaties plaats. Voor de doorberekening van rentekosten aan de grondexploitaties wordt het rentepercentage vastgesteld op basis van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningportefeuille van de gemeente naar verhouding vreemd vermogen/totaalvermogen. Volgens onderstaande berekening: